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房产抵押需要符合什么条件?怎样办理房产抵押贷款?

来源:河南AG电子游戏官网律师事务所 作者:马骁 发表时间:2017-02-09 阅读数:

【基本案情】
张某与李某系夫妻关系,有一套价值100多万的房子,儿子小张一年前做生意因资金周转困难,向王某借款70万,约定以父母房产为抵押,没有到管理部门办理抵押登记,债权到期后,由于无力还钱,王某找到张某和李某要求腾房还钱,王某认为即便是借款时他们没有在场,但是基于亲属身份关系,小张完全可以全权代表对房屋作出处分的行为,王某的说法能得到法院的支持吗?

【律师说法】
根据《担保法》第三十八条规定:“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”
《物权法》第一百八十五条也指出:“设立抵押权,当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”
《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第112条、第113条则更加明确地表示:“债务人或者第三人向债权人提供抵押物时,应当订立书面合同或者在原债权文书中写明。”
“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的,应当认定抵押无效。”

  与之对应可以看出,抵押必须同时符合两个要件,否则便属无效,债权人无权据此以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿:

 一是用于抵押的财产,应当属于债务人所有;或者虽然不属于债务人所有,但取得了具有所有权的第三人同意;债务人对自己无所有权或者未经第三人同意的财产不得设定抵押权。

 二是债务人或者第三人必须就抵押事项订立书面合同,至少必须在债务人出具给债权人的债权文书中有着明确的抵押意见

 正因为本案并不具备上述要件,决定了所涉抵押从一开始时起,便对张某、李某没有任何法律约束力:一方面,小张的行为属于无权处分;他们没有同意将房屋交由儿子抵押,甚至对儿子与王某之间的借贷、抵押行为一无所知,儿子并不享有代理权,更不享有直接处分权。另一方面,张某、李某并没有与王某签订抵押合同,也没有以任何方式表明愿意以自己的房屋作为抵押,事后亦没有予以追认。

  此外,根据《物权法》第一百八十条第(一)项、第一百八十七条、第一百八十八条之规定,就房屋抵押,还必须办理抵押登记,抵押权自登记时设立。未经登记,不得对抗善意的第三人
因此,就本案而言,因为相关手续不符合法律的规定,王某的债权很难得到实现,抵押归于无效,债权没有保障,保障债权,降低风险就需要对抵押权进行全面的分析,希望在日常生活中给予大家一定的指导。

房产抵押


  一、房地产抵押的基本条件

  房产抵押有一定的限制,根据我国《担保法》的有关规定,下列房地产可以设定抵押;

  (1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

  (2)抵押人依法有权处分的国有土地的使用权、房屋和其他地上定着物;

  (3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权。

  同时,下列房地产不得设定抵押:

  (1)土地所有权;

  (2)耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权,但抵押人依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权,以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权除外;

  (3)用于学校、幼儿园、医院等公益性的房地产;

  (4)所有权、使用权不明或者有争议的房地产;

  (5)依法被查封、扣押、监管的房地产;

  (6)其他依法不得抵押的房地产。

  房地产可以重复设定抵押。根据我国法律的规定,如果房地产抵押后,该房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。也就是说重复抵押是允许的,但该房地产的价值要大于(或等于)它所担保的债权的总和。

  二、办理抵押登记流程

  房屋产权抵押登记必须向登记机关提交下列文件:

  (1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;

  (2)抵押登记申请书;

  (3)抵押合同

  (4)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;

  (5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料

  (6)可以证明抵押房地产价值的资料;

  (7)登记机关认为必要的其他文件。

三、办理房产抵押贷款的相关问题

   (一)申请办理房产抵押贷款的条件

  1、年满18周岁,具有完全民事行为能力的自然人;

  2、具有稳定的职业和收入、信用良好,有偿还能力;

  3、银行规定的其它条件。

  (二)申请办理房产抵押贷款所需提交的资料

  所需提交的资料有:身份证明、户口本、婚姻证明、收入证明、抵押房产的房地产证及评估报告、贷款用途证明、银行规定的其它资料。

  (三)房产抵押贷款所规定的用途

  用途包括:购商品性房产(包括住宅、商铺、写字楼等)、购车、家居装修、出国留学、购买生产所需原材料、用于经营的周转资金。

  (四)房产抵押贷款的贷款成数、年限及利率

  贷款金额根据所选择的贷款用途的不同确定,但一般不超过抵押房产评估净值的60%;年限一般不超过20年;贷款利率按人民银行有关个人消费贷款的规定执行。

房产抵押贷款

  (五)房产抵押贷款的还款方式

  对于2年期以下的贷款,可按月付息,一次或两次还本;

  对于2年期以上的贷款,可选择等额本息还款法或等额本金(递减)还款法。

  (六)办理房产抵押贷款所需交纳的费用

  物业评估费、抵押登记费、律师费(个别银行收取)、保险费(境外人士还需公证费)。

  (七)申请房产抵押贷款程序

  1、递交资料、提出申请;

  2、银行调查、审批;

  3、签订贷款合同等法律文件;

  4、办理抵押登记及购买保险;

  5、贷款发放;

  6、借款人按合同约定按期还款;

  7、结清贷款,注销抵押登记。

  (八)时间

  办理抵押登记手续所需准备资料:银行开具的法人代表证明书、法人授权委托书、法人及受委托人身份证复印件、营业执照复印件、金融许可证复印件、抵押贷款合同、房产抵押登记申请表、房产证、业主身份证复印件。从递件到取件需15个自然日

  (九)共有房地产如何设定抵押

  共有房地产,每个共有人都有权对该房地产设定抵押权,但须取得其他共有人的书面同意。按份共有的房地产设定抵押时,以抵押人本人所有的份额为限;以共同共有的房地产设定抵押时,全部房地产均为抵押财产,抵押物变卖时,其他共有人员负连带责任,在以变卖款偿还债务后,其他共有人有权向抵押人追偿。

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